Slovenski nepremičninski trg

Po dveh letih padajočega trenda v BDP, je le-ta v letu 2021 zrasel za 8.1%. S strateško geografsko lego, bližino in soodvisnostjo z Avstrijo in Italijo je bila Slovenija najbolj uspešna država nekdanje Jugoslavije in vseh nekdanjih evropskih komunističnih držav. Po osamosvojitvi od Jugoslavije leta 1991 je sledil hiter napredek, skozi katerega se je država preblikovala v sodobno Evropsko tržno gospodarstvo z dobro razvito infrastrukturo in dobro izobraženo delovno silo. Gospodarska uspešnost Slovenije, po vstopu v EU leta 2004, je bila impresivna, saj je država sprejela številne konkretne ukrepe za izboljšanje poslovnega ozračja in izkoriščanje strateške lokacije za pridobitev pomembnih tujih naložb. Močna gospodarska uspešnost v prvih letih tisočletja je pomenila, da je bila Slovenija prva država med novimi članicami EU iz leta 2004, ki je sprejela Evro leta 2007. Kot pri mnogih drugih sosednjih državah, se je tudi slovensko gopodarstvo težko prebilo iz ekonomske krize, vendar se je v letu 2014 vrnilo k gospodarski rasti.

Ostale splošne informacije o Sloveniji in njenem gospodarstvu lahko najdete tukaj. Kliknite tukaj za preprost vodnik v angleškem jeziku do slovenskega davčnega režima.

Po obdobju upada v letih 2023 in 2024 je slovenski nepremičninski trg v prvi polovici leta 2025 pokazal jasno preobrat. Obseg transakcij se je prvič po treh letih občutno povečal, medtem ko so cene še naprej naraščale z zmernim tempom.

Na nacionalni ravni se je število prodaj stanovanj povečalo za približno 30 % v primerjavi z drugo polovico leta 2024, prodaja hiš pa za približno 20 %. Tudi prodaja stavbnih zemljišč se je rahlo okrepila, in sicer za okoli 15 %. Ta okrepitev je predvsem posledica nižjih fiksnih obrestnih mer na posojila, visoke zaposlenosti in rasti realnih plač, ki so povečale kupno moč kupcev.

Kar zadeva cene, je rast ostala stabilna. V prvi polovici leta 2025: cene stanovanj so se povečale za približno 6 %, cene hiš za okoli 4 %, cene stavbnih zemljišč pa za približno 2 % v primerjavi z drugo polovico leta 2024.

Na nacionalni ravni je median obstoječih stanovanj prvič presegel 3.000 € na m² in dosegel 3.070 € na m². V Ljubljani se je median povzpel na 4.890 € na m², skoraj petkrat višje kot pred desetimi leti, na obali pa na 4.760 € na m². Median hiš je znašal 180.000 €, povprečna cena stavbnih parcel pa približno 55 € na m² na nacionalni ravni, pri čemer so najboljše parcele v Ljubljani dosegle 469 € na m².

Ljubljana in pomembnejši obalni in gorski kraji ostajajo najdražji del države za nakup nepremičnine. V zadnjih nekaj letih so se sicer razlike v cenah nepremičnin na najcenejših in najdražjih območjih nekoliko zmanjšale. Še vedno sicer obstajajo velike razlike v cenah, za podobne nepremičnine na različnih lokacijah in občasno se lahko najdejo nepremičnine po zelo ugodni ceni - zlasti na podeželju in v gorskem svetu. Iz tega razloga našim strankam vedno priporočamo, da se odločijo za storitev iskanja nepremičnin po meri, glede na njihove želje, da bodo razumeli kaj vse je na voljo na trgu, in kaj sploh ustreza njihovim potrebam. Posebnost slovenskega trga je namreč razmeroma nizka stopnja transakcij na prebivalca, kar pomeni, da je ponudba nepremičnin na trgu omejena na številnih področjih.

Slovenski turizem je v letu 2024 dosegel zgodovinski vrh in presegel vse dosedanje rekorde. Število prenočitev se je povečalo za 5 % v primerjavi z letom 2023, ki je bilo do zdaj rekordno, ter za 7 % v primerjavi s predpandemičnim letom 2019. Slovenijo je obiskalo skoraj 6,6 milijona turistov, ki so skupaj ustvarili približno 16,9 milijona prenočitev – največ jih je bilo v avgustu. Leta od 2017 do 2019 so doslej veljala za zlato obdobje slovenskega turizma, zaznamovana z izrazito rastjo na različnih področjih in po celotni državi. Turizem je že dolgo eden ključnih stebrov slovenskega gospodarstva, saj je pred pandemijo izkazoval stabilno in vztrajno rast. Ponovno oživitev turizma v letu 2023 lahko pripišemo dejstvu, da Slovenija s svojo ponudbo popolnoma sledi sodobnim turističnim trendom – zeleni oddih v naravi, aktivne počitnice in trajnostno naravnana doživetja. K tej rasti prispevajo tudi stalne izboljšave turistične infrastrukture ter uspešna promocija tako na državni kot na regionalni ravni. Ta pozitivni trend je še posebej zanimiv za morebitne kupce počitniških nepremičnin, saj so v številnih turističnih krajih cene nepremičnin rasle hitreje od tržnega povprečja. Vse boljše razmere za oddajanje turističnih nastanitev dodatno povečujejo privlačnost vlaganja v slovensko nepremičninsko tržišče.

Ponudba in pogajanja

Nakup nepremičnine je v Sloveniji relativno jasen in hiter postopek. Velike zasluge pri tem ima Zemljiška knjiga in druge javne evidence. Končne cene nepremičnin so pogosto predmet pogajanja, ki je tudi prvi korak pri nakupu. Pred nakupom je priporočljivo opraviti tudi pregled s strani gradbenega strokovnjaka, čeprav to v Sloveniji ni ravno pogosta praksa. Vsekakor je strokovni pregled, če se kupec že odloči za njega, pametno opraviti, preden se odda uradno ponudbo.

Pogodba in ara

Ko je cena dogovorjena, sledi sestava prodajne pogodbe, ki povzema glavne sestavine dogovora in obe stranki obveže k izvršitvi prodaje oziroma nakupa v določenem časovnem obdobju. Podpisu pogodbe ponavadi sledi plačilo are v višini 10% prodajne cene. V nekaterih primerih se najprej podpiše predpogodba, ki določa pogoje plačila are, glavna prodajna pogodba pa se podpiše kasneje. Ara ima v slovenski zakonodaji prav poseben status, saj obe pogodbeni stranki obveže k izvršitvi prodaje oziroma nakupa predmeta pogodbe. Če kupec odstopi od nakupa, ara ostane prodajalcu, če pa prodajalec odstopi od prodaje pa je kupcu dolžan vrniti dvojno aro. Priporočljivo je, da se podpis pogodbe opravi pri notarju v notarskem zapisu, kar daje kupcu in prodajalcu dodatno pravno zaščito v primeru spora ali kršitve pogodbe.

Prodajna dokumentacija

Pred podpisom glavne prodajne pogodbe je potrebno urediti nekaj ključne dokumentacije. To ponavadi vključuje potrdilo o namenski rabi nepremičnine in razne dokumente v primeru nepremičnine s posebnim statusom. Poseben status imajo ponavadi kmetijska zemljišča ali zemljišča locirana v narodnih parkih, ki pred podpisom prodajne pogodbe zahtevajo pridobitev vrsto dovoljenj oziroma potrdil javnih uprav. Pred podpisom pogodbe je nujen podroben in natančen pregled lastništva nepremičnine v Zemljiški knjigi, priporočljiv pa je tudi natančen pregled pogodbe pri strokovnjaku; nepremičninskemu agentu, odvetniku ali notarju. 

Davek in overjanje podpisa prodajalca

Ko je glavna prodajna pogodba podpisana se poravnajo vse dajatve ki nastanejo iz naslova prodaje oziroma nakupa nepremičnine (2% davek na promet nepremičnin, DDV pri novogradnjah in nekaterih zemljiščih, morebitni kapitalski dobiček). Običajno poravnajo davek na promet nepremičnin prodajalci. Ko so vsi davki poravnani in ostali pogoji iz prodajne pogodbe izpolnjeni, notar overi prodajalčev podpis na pogodbi. Po overitvi pa sledi plačilo nepremičnine. Priporočljivo je, da se kupci pred izvršitvijo plačila prepričajo, da je originalna in overjena različica glavne prodajne pogodbe deponirana pri neodvisni stranki; pri nepremičninski agenciji, odvetniku ali notarju.

Vpis v Zemljiško knjigo

Po plačilu celotne kupnine, kupec uredi vpis v Zemljiško knjigo na podlagi overjene pogodbe. Vpis v zemljiško knjigo je možno urediti v trenutku, ko je pogodba overjena in plačilo izvršeno. Priporočamo tudi, da se že v samem začetku ob podpisu pogodbe in plačilu are v Zemljiško knjigo vpiše predznamba ali zaznamba.

Stroški in primopredaja

Provizija nepremičninske agencije v Sloveniji je po zakonu omejena na največ 4 % dogovorjene kupnine, povečano za 22 % DDV. V praksi provizijo običajno plača prodajalec, vendar ta pogosto kot pogoj za sklenitev prodaje zahteva, da kupec prevzame del stroškov prodaje – najpogosteje v višini 2 % prodajne cene, kar se pogosto izvede v obliki plačila davka na promet nepremičnin (DPN).

Vendar pa obstajajo tudi druge možne ureditve glede agencijskih provizij in stroškov prodaje, ki jih kupec lahko upošteva v okviru celotnega dogovora oz. končne cene izbrane nepremičnine.

Stroške sestave pogodbe pri notarju ali odvetniku si stranki običajno delita, medtem ko stroške overitve prodajne pogodbe pri notarju in morebitnega davka na kapitalski dobiček običajno krije prodajalec. Kupec pa običajno plača stroške vpisa v zemljiško knjigo, stroške hrambe kupnine in morebitne predhodne zaznambe v zemljiški knjigi. Stroške prevoda dokumentov krije tista stranka, ki prevod potrebuje.

Postopek prodaje se zaključi s primopredajo. Na primopredaji se pregleda nepremičnina, popišejo se števci, podpiše se primopredajni zapisnik in predajo se ključi. 

V primeru, da ste nepremičnino kupili za nadaljnjo oddajo in potrebujete pomoč pri obnovi ali opremi, si preberite Property Management ali pa  Slovenian Property Renovation.

Pred postavitvijo nepremičnine na trg, bodisi za prodajo, oddajo ali turistični najem, je dobro, da nepremičnino dobro pripravimo. Pri prodaji je recimo ključnega pomena, da objekt pred slikanjem in pred vsakim ogledom lepo pospravimo, zmanjšamo količino opreme in pohištva, ter objekt po potrebi prepleskamo. Relativno malo je treba narediti, da nepremičnino naredimo bolj privlačno in jo tako lažje in boljše prodamo. Seveda je odvisno od primera do primera in pri našem podjetju vam lahko pri tem svetujemo na podlagi dolgoročnih izkušenj. Prav tako pred oddajo premislimo, komu bi želeli nepremičnino oddati in kaj bo ta oseba potrebovala za udobno bivanje v vaši nepremičnini. Za oddajo v turistični namen, pa je pogosto potreben relativno majhen vložek, da na primer preobrazimo vikend iz osemdesetih v nekaj čarobnega in modernega. V našem podjetju smo strokovnjaki prav za to in z veseljem vam bomo priskočili na pomoč. Za več informacij prosim preberite našo stran prenova in oprema ali nas kontaktirajte s svojimi individualnimi željami.

Stanovanjski najemniški trg je na podlagi števila prebivalcev manjši kot v večini zahodnoevropskih držav, predvsem zaradi visoke ravni lastništva v Sloveniji. Kljub temu je najemniški trg v Ljubljani močen, z veliko študentsko skupnostjo in dosegljivim bruto donosom 3–6 %. Ljubljana ostaja daleč največji najemniški trg z okoli 40 % vseh najemniških poslov, od katerih do dve tretjini predstavljajo garsonjere / enosobna stanovanja do 60 m2. Investitorje pa vedno bolj zanima turistično oddajanje z bruto donosom 8 %, predvsem okoli glavnih turističnih krajev, ter v gorskih predelih s celoletnim turističnim potencialom. Potencialnim investitorjem, ki se zanimajo za oddajo turistom, svetujemo, naj se pred nakupom posvetujejo z nami in se zavedajo vseh pravil in postopkov glede registracije oddajanja v turistične namene. Za več informacij o oddaji in upravljanju nepremičnin kliknite na povezavo.