Slovenski nepremičninski trg

Pri Think Slovenia sodelujemo z vrsto investitorjev v slovenske nepremičnine, vse od kupcev počitniških domov v zasebne namene do investitorjev osredotočenih na obnovo oziroma oddajanje nepremičnin v turistične ali dolgoročne namene. Specializirani smo sicer za trg turističnih in stanovanjskih nepremičnin, vendar imamo znanje in partnerstva tudi pri trgovanju z ostalimi vrstami nepremičnin. Investitorju smo tako lahko v pomoč pri kateremu koli tipu nepremičnin, ki jih je na slovenskem nepremičninskem trgu kar do 25,000. Ta spletna stran v nadaljevanju predstavlja neke splošne informacije o slovenskem nepremičninskem trgu, vendar pa so naše storitve posvečene željam vsake stranke posebej. Za več informacij o naših storitvah na podlagi trgovanja z nepremičninami lahko kliknete tukaj ali pa nam pošljete elektronsko pošto. Informacije za komercialne investitorje so na voljo tej povezavi.

 

Slovenija je bila v letu 2017/18 med najhitreje rastočimi gospodarstvi EU s 5-odstotno rastjo BDP v letu 2017. S strateško geografsko lego, bližino in soodvisnostjo z Avstrijo in Italijo je bila Slovenija najbolj uspešna država nekdanje Jugoslavije in vseh nekdanjih evropskih komunističnih držav. Po osamosvojitvi od Jugoslavije leta 1991 je sledil hiter napredek in tako se je država preblikovala v sodobno Evropsko tržno gospodarstvo z dobro razvito infrastrukturo, kot tudi dobro izobraženo delovno silo. Gospodarska uspešnost Slovenije po vstopu v EU leta 2004 je bila impresivna, saj je država sprejela številne konkretne ukrepe za izboljšanje poslovnega ozračja in izkoriščanje strateške lokacije za pridobitev pomembnih tujih naložb. Močna gospodarska uspešnost Slovenije v prvih letih tisočletja je pomenila, da je bila prva države med novimi članicam EU leta 2004, ki je vstopila v Evro leta 2007. Kot mnogo drugih sosednih držav se je tudi slovensko gopodarstvo težko prebilo iz ekonomske krize. V letu 2014 pa se je vrnilo k gospodarski rasti.

Ostale splošne informacije o Sloveniji in njenem gospodarstvu lahko najdete tukaj. Kliknite tukaj za preprost vodnik v angleškem jeziku do slovenskega davčnega režima.

 

Ekonomija - Ključni kazalniki
BDP na prebivalca 2017 20,815 EUR Inflacija 2018 1,4 %
Rast BDP v 2017 4,9 % Izvoz blaga in storitev v 2017 35,63 milijard EUR
Predvidena letna rast BDP za 2017 3,7 % Uvoz blaga in storitev 2017 26.90 milijard EUR
% delež GDP 2017   Nezaposlenost v 2017 5,0 %
Kmetijstvo 1,7 % Glavne industrije Lesna, tekstilna, farmacevtska, elektronska
Gradbeništvo 4,8 % Glavni kmetijski proizvodi Pšenični izdelki, govedoreja, ovčereja
Industrija 23,7 % Glavni izvozni sektor Strojništvo, oprema in končni izdelki (farmacevski izdelki in prehrana)
Storitve 56,7 % Trgovski partnerji Več kot 76,7% izvoza v države članice EU

GIBANJE CEN 2016Q3 : 2015Q3 2016Q3 : 2016Q2
Vse zgradbe -2.20 % +6.67 %
Novgradnje -24.14 % +0.73%
Obsoječe zgradbe +0.57 % +7.15 %
Obstoječa stanovanja - Ljubljana -5.39 % -4.64 %
Število transakcij -15.83 % -17.18 %

V Sloveniji je v obdobju 2016–2018 prišlo do hitre in trajne rasti cen nepremičnin in števila transakcij na slovenskem trgu, na katerem je vodila Ljubljana in kjer so se cene povzpele nazaj kot na vrhunca leta 2008. Ob koncu leta 2018 so se kazali znaki, da se je rast trga upočasnila, kar je večina komentatorjev ocenila kot koristne za preprečevanje pregrevanja trga. Svetovna finančna kriza in evropska dolžniška kriza sta imeli pred tem obdobjem velik vpliv na slovenski nepremičninski trg in gradbeni sektor. Zgodil se je padec na trgu cen nepremičnin v sredini leta 2014 na približno 15-20 % pod  ravnjo pred krizo in število transkacij so začele močno padati.

Ljubljana in vodilni obalni in gorski kraji ostajajo najdražji del države. V zadnjih nekaj letih pa so se razlike v cenah med najcenejšimi in najdražjimi območji nekoliko zmanjšale. To kaže, da še vedno obstajajo velike razlike v cenah, ki se zaračunavajo za podobne nepremičnine, in občasno se lahko najdejo nepremičnine po zelo ugodni ceni - zlasti za podeželske gorske nepremičnine - zato vedno priporočamo našim strankam, da se odločijo za iskanje izven njihovih meril, da bodo razumeli kaj je vse je na trgu, ki ustreza njihovim potrebam. Posebnost slovenskega trga je razmeroma nizka stopnja transakcij na prebivalca, kar pomeni, da je ponudba nepremičnin na trgu omejena na številnih področjih.


 

 

Leti 2017 in 2018 sta bila v slovenskem turizmu rekordni s precejšnjo rastjo na večini ukrepov in v večini regij. Turizem je že vrsto let eno najsvetlejših točk slovenskega gospodarstva, stalna rast pa ne kaže znakov upočasnitve. Razlog za to je dejstvo, da so številne najmočnejše značilnosti Slovenije v turizmu - kot so zelene in aktivne počitnice, postopno  izboljšavanja turistične infrastrukture ipd.. Ta trend naraščanja slovenskega turizma je še posebej pomemben / zanimiv za kupce slovenskih počitniških domov, ssaj so številna turistična območja doživela rast nepremičnin, ki so po večini prekoračila povprečje na trgu in tako izboljšala pogoje za turistični najem.

Ponudba in pogajanja

Nakup nepremičnine je v Sloveniji relativno jasen in hiter postopek. Velike zasluge pri tem ima Zemljiška knjiga in druge javne evidence. Končne cene nepremičnin so pogosto predmet pogajanj in to je tudi prvi korak pri nakupu. Pred nakupom je priporočljivo opraviti tudi pregled s strani gradbenega strokovnjaka, čeprav to pri nas ni ravno pogosta praksa. Vsekakor je strokovni pregled, če se kupec že odloči za njega, pametno opraviti preden se odda uradno ponudbo.

Pogodba in ara

Ko je cena dogovorjena sledi sestava prodajne pogodbe, ki povzema glavne sestavine dogovora in obe stranki obveže k izvršitvi prodaje oziroma nakupa v določenem časovnem obdobju. Podpisu pogodbe ponavadi sledi plačilo are v višini 10% prodajne cene. V nekaterih primerih se najprej podpiše predpogodba, ki določa pogoje plačila are, glavna prodajna pogodba pa se podpiše kasneje. Ara ima v slovenski zakonodaji prav poseben status, saj obe strani pogodbe obveže k izvršitvi prodaje oziroma nakupa predmeta pogodbe. Če kupec odstopi od nakupa, ara ostane prodajalcu, če pa prodajalec odstopi od prodaje pa je kupcu dolžan vrniti dvojno aro. Priporočljivo je, da se podpis pogodbe opravi pri notarju v notarskem zapisu, kar daje kupcu in prodajalcu dodatno pravno zaščito v primeru spora ali kršitve pogodbe.

Prodajna dokumentacija

Pred podpisom glavne prodajne pogodbe je potrebno urediti nekaj ključne dokumentacije. To ponavadi vključuje potrdilo o namenski rabi nepremičnine in razne dokumente v primeru nepremičnine s posebnim statusom. Poseben status imajo ponavadi kmetijska zemljišča ali zemljišča locirana v narodnih parkih, ki pred podpisom prodajne pogodbe zahtevajo pridobitev vrsto dovoljenj oziroma potrdil javnih uprav. Pred podpisom pogodbe je nujen podroben in natančen pregled lastništva nepremičnine v Zemljiški knjigi, priporočljiv je tudi natančen pregled pogodbe pri strokovnjaku; nepremičninskemu agentu, odvetniku ali notarju. 

Davek in overjanje podpisa prodajalca

Ko je glavna prodajna pogodba podpisana se poravnajo vse dajatve ki nastanejo iz naslova prodaje oziroma nakupa nepremičnine (2% davek na promet nepremičnin, DDV pri novogradnjah in nekaterih zemljiščih, morebitni kapitalski dobiček). Običajno poravnajo davek na promet nepremičnin prodajalci. Ko so vsi davki poravnani in ostali pogoji iz prodajne pogodbe izpolnjeni, notar overi prodajalčev podpis na pogodbi. Po overitvi pa sledi plačilo nepremičnine. Priporočljivo je, da se kupci pred izvršitvijo plačila prepričajo, da je originalna in overjena različica glavne prodajne pogodbe deponirana pri neodvisni stranki; pri nepremičninski agenciji, odvetniku ali notarju.

Vpis v Zemljiško knjigo

Po plačilu celotne kupnine kupec uredi vpis v Zemljiško knjigo na podlagi overjene pogodbe. Vpis v zemljiško knjigo je možno urediti v trenutku, ko je pogodba overjena in plačilo izvršeno. Priporočamo tudi, da se že v samem začetku ob podpisu pogodbe in plačilu are v Zemljiško knjigo vpiše predznamba ali zaznamba.

Stroški in primopredaja

Običajno nepremičninske agencije zaračunavajo provizijo v višini 4% + DDV (22%), ki se razdeli med kupca in prodajalca na dva enaka dela. Poleg provizije prodajalci poravnajo še davčne obveznosti in overitev podpisov na pogodbi pri notarju. Kupci pa ponavadi plačajo vpis v zemljiško knjigo. Stroške prevoda krije tista stranka ki potrebuje prevod. 

Postopek prodaje se zaključi s primopredajo. Na primopredaji se pregleda nepremičnina, popišejo se števci, podpiše se primopredajni zapisnik in predajo se ključi. 

V primeru, da ste nepremičnino kupili za nadaljnjo oddajo si preberite Property Management ali pa  Slovenian Property Renovation če potrebujete pomoč pri obnovi ali opremi.

Pred podajo nepremičnine na trg bodisi za prodajo, oddajo ali turistični najem je dobro da nepremičnino dobro pripravimo. Pri prodaji je recimo ključnega pomena da objekt pred slikanjem in pred vsakim ogledom lepo pospravimo, zmanjšamo količino opreme in pohištva, po potrebi prepleskamo. Relativno malo je treba narediti, da nepremičnino naredimo bolj privlačno in jo tako lažje in boljše prodamo. Seveda je odvisno od primera do primera in pri našem podjetju vam lahko pri tem svetujemo na podlagi dolgoročnih izkušenj. Prav tako pred oddajo premislimo komu bi želeli nepremičnino oddati in kaj bo ta oseba potrebovala za udobno bivanje v vaši nepremičnini. Za oddajo v turistični namen pa je pogosto potreben relativno majhen vložek, da na primer preobrazimo vikend iz osemdesetih v nekaj čarobnega in modernega. Prav za to pa smo v našem podjetju strokovnjaki in z veseljem vam bomo priskočili na pomoč. Za več informacij prosim preberite našo stran prenova in oprema ali nas kontaktirajte s svojimi individualnimi željami.

Stanovanjski najemniški trg je na podlagi števila prebivalcev manjši kot v večini zahodnoevropskih držav zaradi visoke ravni lastništva v Sloveniji. Kljub temu je najemniški trg v Ljubljani močen, z veliko študentsko skupnostjo in dosegljivim bruto donosom 3–6 %. Ljubljana ostaja daleč največji najemniški trg z okoli 40 % vseh najemniških poslov, kjer do dve tretjini predstavljajo garsonjere / enosobna stanovanja do 60 m2. Investitorje pa vedno bolj zanima turistično oddajanje z gross donosom 8 % v in okoli glavnih turističnih krajev ter v gorskih predelih s celoletnim turističnim potencialom. Potencialnim investitorjem, ki se zanimajo za oddajo turistom, svetujemo, naj se pred nakupom posvetujejo z nami in da se zavedajo vseh pravil in postopkov glede registracije oddajanja v turizem. Za več informacij o oddaji in upravljanju nepremičnin (povezava na oddaja vašega vikenda) kliknite na povezavo.

 

Copyright © 2016 Think Slovenia. Vse pravice pridržane.